“如果打算留在武汉工作，一定要提前租房！”毕业前夕，小邹经常听到这样的善意提醒。毕业季，租赁需求骤增，想要租到满意的房子相当困难。听了往届毕业生艰难租房经历后，小邹赶紧提前着手寻找房源。“结果发现，今年市场上房源还是挺多的，整个租房过程也比较顺利。”
近年来，武汉市积极推广存量住房“N + 1”改造模式，促进居住空间合理利用，快速增加了全市住房租赁市场的房源供给，盘活了存量房市场，为解决新市民住房问题提供了有力支撑。小邹的“意外之喜”，则源于此。
普增“一间房”，适应市场需求
近年来，武汉市常住人口总量持续增长。根据武汉市第七次全国人口普查公报，截至2020年11月1日，武汉市常住人口达到1232.65万人，比2010年增加254.11万人，增长25.97%。从人口流动看，全市流入人口总量由2010年的264.84万人增加到2020年的394.54万人，增长48.97%。
常住人口的持续增长，使武汉市住房租赁市场需求旺盛。但武汉市中心城区可供出租房源多为成套房屋，面积大、房龄长、分布散且一居室相对较少，和新市民的租赁需求出现了一定程度的错配。武汉市住房保障和房屋管理局相关负责人道出了其中的主要矛盾。
因为利益驱动，一些不法企业和个人通过非法改建分割，将原有住房进行“N+ N”改造，形成“胶囊房”，侵害了承租人的权益。虽然行政部门多次严厉打击这种行为，但仍屡禁不止。“究其原因，有市场需求存在，所以不能一味采用‘堵’的办法，需要疏堵结合。”该负责人说。
为了有效满足市场需求、保护承租人合法权益，经过前期调研，武汉市出台了《关于规范住房租赁服务企业代理经租社会闲散存量住房的试行意见》，明确了存量住房“N+1”改造政策，单套住房内使用面积为12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用。
存量住房“N +1”改造模式增加了租赁住房供应，有利于降低单位租金标准、减少居住成本，房东和租赁企业收入也得到了适当提高，实现了多方利益平衡。截至2020年年底，武汉市住房租赁企业管理房源量增长至15万余套（间），持有房源数量超过1000套（间）的规模化企业达到20家，经营房源市场占比从2.2%提升到14%，住房市场租金连续多年稳定在每月每平方米32元左右。
明确“一标准”，规范改造路径
小邹最终租住的房源就是经过“N + 1”改造的。该房源位于武汉市汉阳区新城丽景B区，原本户型为2室2厅，经过改造变成3室1厅，每间房的租金因此降低一些。小邹的房间每月租金是1290元，套内使用面积为16.8平方米，和其他租户共用厨房、卫生间及客厅。
“房屋设计时尚，家居用品比较齐全，拎包入住，还有保洁、上门维修等服务。”小邹介绍说，合租的室友都是在武汉打拼的年轻人，偶尔聚聚餐、聊聊天，大家相处得很愉快，其乐融融，让原本独自一人的打拼生活多了几分色彩。
“房屋改造后，要让租客住得舒适、安全。”上述负责人说，为此，武汉市住房保障和房屋管理局多次联合行业协会组织沙龙活动，邀请房屋安全专家、消防安全专家现场授课，解读政策细节。武汉房地产经纪行业协会联合武汉市物业管理协会、武汉建筑装饰协会共同发布了《关于鼓励和规范住房租赁企业盘活社会闲散存量住房的联合倡议书》，倡导企业规范经营行为、提高服务水平、提升专业能力，同时明确了装修改造中材料标准、施工标准、验收标准等具体方案。比如：要使用轻质防火材料对建筑面积12平方米以上的客厅进行隔断，对电器、电线、开关等设备分别作出了明确规定，确保房屋使用安全。分隔后的餐厅应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口、过道应满足住宅设计规范的要求。人均住房使用面积不得低于5平方米，每间房屋居住人员不得超过2人；房间不得违规分割，不得按照床位等变相分割出租；不得加建厨房、卫生间，确保房屋防水功能以及节能设施完好。
管服“一股劲”，强化政策落地
“仅仅出台政策、明确标准还不够，后续还要帮助企业解决在改造过程中遇到的一系列难题。”上述负责人介绍说，针对住房租赁企业反映的物业服务企业配合支持力度不够、小区居民不理解等问题，武汉市加强政策宣导，讲解房屋“N+1”改造与违规改造的区别，积极协调争取相关各方支持，推进“N+1”改造模式落地。同时，将“N+1”改造房源纳入住房租赁信息发布平台，明显扩大了受众面。
武汉市还建立了住房租赁市场联合监管执法机制，房管、公安、城管、消防等部门按照职责分工，对租赁住房项目改造和使用情况进行巡查，对不符合改造规范的房屋及时拆除。2018年以来，全市累计集中整治、拆除“胶囊房”3362套。委托第三方检测机构，对申请财政补助资金的项目，按照不低于5%的比例进行安全抽查，确保房屋结构安全和空气质量达标。
民之所望，政之所向。上述负责人表示，武汉市将不断总结工作经验、深化存量住房“N+1”改造模式，确保住房租赁市场健康发展，特别是要让新市民、青年人在武汉市住得安心、舒心、放心！
摘自 《中国建设报》 2021.10.15 王建业
