住进“彩虹”里是一种什么样的感觉？
走进深圳市元芬村，一幢幢建筑披着彩虹色的外衣，犹如糖果一般，给人以温暖的感觉。彩虹道穿梭于小巷内，时尚的健身房、篮球场、自习室、小酒馆散落在村子中。住在里面的人笑称“随处可以看见彩虹，生活也变得五彩缤纷”。
然而，在此之前，元芬村是深圳市典型的城中村，生态环境差、居住功能不完善、空间使用不合理，居民颇有怨言。之所以发生如此大的变化，是因为近年来深圳市大力推动城中村规模化租赁改造，把一个个老旧城中村改造成青年人喜爱的高颜值新社区。
盘活村子里的房源
近年来，深圳市人口持续净流入。根据深圳市第七次全国人口普查公报，截至2020年11月1日，全市常住人口约为1756万人，比2010年增加了约714万人，年平均增长率为5.35%。解决好新市民、青年人的居住问题，成为深圳市的一项重点工作。
“与其他人口净流入大城市不同，深圳市面积相对较小，并且拥有好多城中村。”深圳市住房和建设局相关负责人介绍说，城中村分布于城市多个角落，是很多来深圳的新市民租住的第一站。据统计，深圳市城中村住房约540万套（间），约2亿平方米，占全市租赁住房比例超过60%。
在深圳40年的改革发展历程中，城中村在提供基本居住功能、吸纳保留就业人口、发展住房租赁市场中发挥着不可替代的作用。但是，随着时间推移，城中村的消防隐患、治安风险、生态环境问题逐渐显现，亟待通过改造恢复区域活力。
该负责人介绍说，对部分城中村住房进行规模化租赁改造可有效增加租赁住房供给，提升城中村居住品质，优化全市租赁住房供应结构。深圳市相继印发了《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018～2020年）》《深圳市城中村（旧村）综合整治总体规划（2019～2025）》，以防止大拆大建、注重人居环境改造等为原则，对全市城中村开展综合治理，推进城中村有机更新，同时将租赁住房的筹集建设与城中村综合整治有机结合。在这样的背景下，以元芬村为代表的一批深圳市城中村迎来了规模化租赁改造。
三方合力打造新社区
深圳市通过“政府、村集体股份公司、租赁企业”合作方式推进城中村规模化租赁改造。该负责人介绍说，政府通过规划统筹、计划引导、价格引导、财政投入等手段，引导实施主体在综合整治分区内有序推进城中村规模化改造；村集体股份公司负责统筹引导村民，在村民和住房租赁企业之间进行协调沟通，协助开展物业收储工作；各住房租赁企业主要负责开展城中村房屋的改造工程，包括建筑立面美化、整体设计提升、内外装修改造、配置家私家电、配套商业运营等。
以元芬村为例，住房租赁企业愿景集团与村股份合作公司签订战略合作，按照统一租金标准向村民收储房源，签订租赁期限13年的长期收储合同；元芬村所在的龙华区政府牵头，街道办对改造工程实施安全监管；愿景集团按照不同需求设计产品，在出租住房的基础上，提供专业的物业管理和商业运营服务，推动“物管进村”，投资建设社区食堂、社区综合服务中心等便民服务设施，配建了自习室、图书室、休闲广场、篮球场等，提升整村居住环境，最终将元芬村打造成焕然一新的微棠新青年社区。
“这里和想象中的城中村截然不同，社区颜值高、配套好，租金也不高。”吴先生大学毕业后来到深圳市，在元芬村的微棠新青年社区租了一套单间，里面配备了空调、洗衣机、办公桌、衣柜、鞋架等家居用品，独立卫浴、拎包入住，每月租金1400元左右，“社区里不仅有自习室、篮球场等配套设施，还经常举办一些活动，比如油画体验课、音乐交友会、读书会等，让我感觉像在校园里一样舒适、方便。”
据了解，元芬村的微棠新青年社区居住了超过6000名青年人，平均年龄25.8岁，其中88%的青年人拥有大专及以上学历，还有不少青年人拥有海外留学经历，年轻、活力、多元化成了这里的标签。
支持政策让改造更顺利
对于企业来说，城中村规模化租赁改造是一项具有挑战性的工作。一方面，需要投入大量资金；另一方面，微利运营拉长了其投资回报周期。为了鼓励住房租赁企业参与城中村规模化租赁改造，深圳市积极探索将城中村改造项目纳入中央财政专项资金补助范围，给予每平方米300元的补助。
该负责人介绍说，补助项目应符合以下条件：经过历史遗留违法建筑处理核查权属无争议，经过结构安全、消防安全、地质灾害排查及整治，由专业化住房租赁企业完成规模化租赁改造。在此基础上，如果项目被主管部门认定为城中村规模化租赁改造试点项目，符合政府制定的政策和标准指引的，将额外获得每平方米300元补助。同时，试点工作期内，改造项目如果被主管部门认定为保障性租赁住房的，还将获得每平方米200元的额外补助。
“目前，深圳市已有超过20家专业化住房租赁企业参与城中村规模化租赁改造，元芬村、玉田村、龙胜村等都进行了改造，2019年至2021年新增城中村改造租赁住房约7.8万套（间）。”该负责人介绍说，为了进一步推动城中村规模化租赁改造，目前，深圳市正研究制定城中村住房规模化租赁改造指导意见，进一步明确改造工程报建流程、监管要求和部门职责分工等内容；制定全市统一的改造技术指引，明确系统性的城中村住房规模化租赁改造涉及的结构安全、消防安全、供水供电、居住功能等技术要求。根据差异化的市场需求，制定分层次、有梯度的改造标准，合理控制收储和改造成本，维护城中村住房租赁价格平稳。
摘自 《中国建设报》 2021.09.20 王建业
