日前，住房和城乡建设部等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（以下简称《通知》），从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。为帮助各地和相关部门更好地理解文件精神，《中国建设报》记者专访了住房和城乡建设部房地产市场监管司相关负责人，对《通知》进行了解读。
问：印发《通知》的背景是什么？
答：《通知》是深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实党中央、国务院相关决策部署的实际行动。党的十九届四中全会将推进国家治理体系和治理能力现代化摆在突出位置，对加强和创新社会治理、构建基层社会治理新格局等工作提出了明确要求。党的十九届五中全会提出加强和创新社会治理，推动社会治理重心向基层下移。推动生活服务业向高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业。依据《中华人民共和国民法典》、《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》和《中共中央办公厅印发<关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见>的通知》有关要求，我们会同有关部门研究起草并联合印发了《通知》。
新形势下，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，是满足人民群众不断增长的美好居住生活需要的重要举措。《通知》推动提升住宅物业管理服务水平和效能，顺应了物业管理行业的时代意义。居住社区（住宅小区）是居民生活的主要空间，是基层社会治理的重要内容，是党和政府联系、服务人民群众的“最后一公里”。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行，事关社会和谐稳定，事关党和国家长治久安。物业管理行业每年提供大量新增就业岗位，对做好“六稳”工作、落实“六保”任务意义重大。住宅物业管理促进居民家庭财产的保值增值，维护住宅小区安定和谐，在社区疫情防控中发挥了重要作用。当前，物业管理行业到了再审视和再定位的发展阶段，加强和改进住宅物业管理工作，是推动物业管理高质量发展的基础和前提。
问：《通知》主要回应了哪些社会关切、研究解决了哪些行业痛点，对物业管理行业发展有哪些现实意义？
答：当前，物业管理与基层社会治理融合不够，物业管理体制机制需要进一步健全，物业服务质量有待提高。具体来看，物业管理行业主要存在以下问题：
一是党对物业管理的领导有待加强。物业管理工作还没有被列入城市各级党组织议事日程和工作重点，基层党组织对住宅物业管理的政治引领、统筹协调作用发挥得不充分。业委会和物业服务企业党组织不健全，尚未实现党的组织和工作全覆盖。二是物业管理与社区治理结合不充分。政府资源与管理向小区延伸不够。有关职能部门责任落实不到位，存在执法不进小区的现象，小区内违法违规行为得不到及时查处。三是业委会治理结构不合理。目前社区“两委”成员进入业委会的机制尚未建立，基层党组织和街道社区对业委会的组织、指导和监督作用未得到充分发挥，业委会决策难、执行难，难以有效发挥业主自治的作用。四是物业服务质量不高。部分物业服务企业服务意识不强，服务行为不规范，存在乱收费的现象，服务信息没有及时公开。企业规模化、专业化、集约化程度较低，服务内容单一，侧重对物的管理，对人的服务兼顾不够。物业管理智能化水平低，线上线下服务融合发展不够，难以满足居民高效便捷服务需求。五是物业服务监管机制不健全。物业服务企业资质取消后，各地普遍反映缺乏监管抓手，亟待建立以信用为核心的物业服务事中事后监管机制。老旧小区基础条件差，实施物业管理难度大。维修资金使用难问题较为突出，信息化管理水平较低。
《通知》在深入调研、广泛听取各方意见的基础上，针对上述存在的问题，提出了具体措施，具有针对性和前瞻性。
问：《通知》的主要内容有哪些？
答：《通知》共6个部分、21条，总体思路是强化党建引领、推动物业服务企业转型升级、健全行业监管制度。
第一部分是融入基层社会治理体系。推动业主委员会、物业服务企业成立党组织，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，强化街道对小区物业管理活动的属地管理责任，落实政府职能部门、社区、专营单位对小区事务的管理责任，探索建立政府向物业服务企业购买公共服务机制，化解物业管理矛盾纠纷。
第二部分是健全业主委员会治理结构。加强对业主委员会人选把关，鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员。扩大业主委员会决策事项范围，加强业主委员会监督，加大业主委员会决策事项公开力度，建立业主委员会纠错和退出机制。
第三部分是提升物业管理服务水平。扩大物业管理覆盖范围，明确街道对无物业管理小区的托底服务责任。落实物业服务企业服务质量主体责任，通过健全服务质量保障体系、打造优秀项目、规模化经营等方式，提升物业服务质量。完善物业服务价格形成机制。推动物业服务人员职业技能等级认定工作，组织开展“最美物业人”宣传选树活动。
第四部分是推动发展生活服务业。加强智慧物业管理服务能力建设，采集物业管理信息和生活服务数据，确保数据不泄露、不滥用。提升设施设备智能化管理水平，促进线上线下服务融合发展。鼓励物业服务企业开展养老、托幼、家政等延伸服务，探索“物业服务﹢生活服务”模式。
第五部分是规范维修资金使用和管理。优化维修资金使用流程，提高维修资金使用效率。完善维修资金信息披露制度，方便业主查询，接受社会监督。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。采用公开招标方式择优确定专户管理银行。
第六部分是强化物业服务监督管理。建立物业服务信息公开制度和物业服务企业信用管理制度，加强信用信息在项目招投标、政府采购等方面的应用，优化市场竞争环境，完善物业管理招投标制度，强化市场退出机制，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。
问：在强化物业服务监督管理方面，《通知》明确要建立行业信用管理制度，具体如何发挥信用监管作用？
答：信用是市场经济的基石，是经济社会正常运转和发展的重要基础。市场主体在遵守法律、履行合同、信守承诺等方面的表现，都可以记录于市场主体的信用之中，物业服务市场主体的信用记录贯穿于物业服务的全过程。建立物业管理行业信用管理制度，不仅是行业健康发展的要求，也是更好发挥物业服务作用提高居民生活品质的要求。在“放管服”改革和加快推进社会诚信体系建设的大背景下，近年来，各地在信用管理制度建设、信用信息采集、信用评价方法等方面进行了各具特色的探索，取得了积极成效。物业管理行业信用体系建设是一项系统工程，涉及主体众多，具有复杂性、艰巨性和长期性，现阶段应当进一步凝聚各方共识，做好制度顶层设计，分步实施，有序推进。
按照《通知》要求，应建立物业服务信用评价制度，制定统一的信用评价标准，建设全国信用信息管理平台。根据合同履行、投诉处理、日常检查和街道意见等情况，采集相关信用信息，实施信用综合评价，依法依规公开企业信用记录和评价结果。依据企业信用状况，由城市住房和城乡建设部门授予信用星级标识，实行信用分级分类监管，强化信用信息在前期物业管理招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等方面的应用。住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务企业红黑名单制度，推动形成优胜劣汰的市场环境。对严重违法违规、情节恶劣的物业服务企业和直接责任人员，依法清出市场。
问：如何保障《通知》贯彻实施？
答：加强和改进住宅物业管理工作头绪多、任务重，各地区各部门要坚持以人民为中心的发展思想，把加强和改进住宅物业管理作为保障和改善民生、创新基层社会治理的重要举措。一是切实加强组织领导，优化机构设置，配齐专业人员，加强舆论宣传，落实工作责任，研究制定出台配套政策措施，确保《通知》确定的各项任务落到实处。二是强化示范引领，各地要认真领会《通知》精神，充分利用好《通知》内容，积极探索、勇于创新，齐抓共管，共同提升住宅物业管理水平，切实抓好这件民生实事。住房和城乡建设部将会同相关部门对贯彻落实情况进行评估，总结各地经验，及时完善住宅物业管理有关制度。
摘自 《中国建设报》 2021.01.07 记者 张忠山
住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知
