昨日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市共有产权住房管理办法》（简称《办法》）。《办法》规定，本科学历申购共有产权住房不受户籍限制，单身申购人需年满30岁。已购的共有产权住房满足限售年限后可以申请换购，再次购买或换购仅限一次。
目标：实现住有所居全覆盖
2012年以来，根据省政府《印发广东省住房保障制度改革创新方案的通知》（粤府〔2012〕12号）要求，广州市将廉租房、公租房合并管理、并轨运行，形成了以公租房为主的住房保障方式。近年来，不符合公租房租赁条件但收入尚不够高的“夹心层”市民，尤其是新就业、青年“刚需”群体在市场上购买商品住房的经济负担日益加重，亟须提供产权型住房保障供应。
为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民“住有所居”，拓宽住房保障渠道，探索租、售、补相结合的住房保障措施，住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅选定广州等城市开展包括共有产权住房在内的完善住房保障体系工作试点。
据介绍，《办法》的出台，将缓解无房家庭的购房压力，吸引城市发展急需的紧缺人才，满足“新市民”住房需求，提供经济上可负担住房、健全租购并举保障形式，加快构建公共租赁住房、政策性租赁住房、市场租赁住房、共有产权住房、商品住房相结合的住房供应体系，实现住有所居需求全覆盖。
管理：中心区与外围区分层管理
广州市的共有产权住房属于保障性住房性质，同时采用因地制宜分层实施，划分中心六区统筹建设与周边五区各自建设两个层次。
其中，市住房保障机构牵头负责越秀、荔湾、海珠、天河、白云、番禺六区共有产权住房工作，黄埔、花都、南沙、从化、增城五区政府各自负责本辖区共有产权住房工作。《办法》还明确购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益。
在规划和建设方面，《办法》明确，广州的共有产权住房既可以通过单独选址集中新建，例如由广州市住房保障办公室或各区政府直接委托承担保障性住房建设管理任务的市属国有住房租赁公司，或者采取项目招标方式选择实力雄厚、信誉良好、具有施工总承包资质或者房地产开发资质的企业集中新建。
同时，以土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建、或商品住房项目配建、城市更新项目配建、既有房源转用、利用其他国有土地建设为补充。
权益：享有商住房同等公共服务
在定价和权属方面，《办法》明确了售价和产权比例。通过“限房价、竞地价”方式筹集的，售价不高于最高限价；采用土地出让时“限房价、竞地价”等方式集中新建的共有产权住房销售时，限定的最高销售单价超过同地段、同类型商品住房的市场评估价的85%时，开发建设单位可以向市住房保障办公室或相应的区住房保障部门申请转为商品住房，按权限报市、区政府审批同意后优先面向共有产权住房供应对象出售，不再作为共有产权住房管理，但承购人购买后不得再次申购共有产权住房。
其他方式筹集的，售价不低于市场评估价的50%，承购人产权份额按购买价占市场评估价比例计算。同时，集中新建的居住区配套设施（含车位、车库）产权归政府所有。
《办法》还明确购买共有产权住房享有与购买商品住房同等公共服务权益，具体包括教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。
流通：2年后可进行内部转让
为了加强自住功用、防止投资投机，《办法》以共有协议方式对共有产权住房使用、退出、继承、维修、监管进行约定。明确共有产权住房产权流转实行封闭运行，持有共有产权住房期间，不得将房屋出租或出借给除本人或配偶的直系亲属之外的他人使用。满足2年限售年限后可退出。
满足本市规定住房限售年限的，承购人可以向代持管理机构提出转让所持产权份额的申请，受让人应当具有购买共有产权住房资格，代持管理机构在同等条件下享有优先购买的权利。承购人所持产权份额转让产生的增值收益归承购人享有，转让价格低于原购买价格的差价代持管理机构不予补偿。
另外，若共有产权住房承购人擅自转让、赠予共有产权住房产权份额或设定除购房贷款抵押以外的担保物权；擅自出租、出借共有产权住房；承购人户籍迁离本市或者出国定居的，则代持管理机构按市场评估价回购或安排符合申购条件的家庭购买。同时，有关部门采取将失信信息按照规定纳入公共信用信息管理系统，依法予以失信惩戒。
在申购过程中弄虚作假、违背承诺或未按规定时间腾退所承租的公共租赁住房、人才公寓、直管公房、单位公房等政策性租赁住房，10年内禁止其申购共有产权住房。
申购：双职工家庭等享有优先配售权
根据《办法》，已婚人士申购的，不受年龄限制；未婚、离异、丧偶等单身人士申购的，应当年满30岁。
本市城镇户籍满10年，而具有本科学士及以上学位学历、中高级专业技术职称和执业资格目录、高技能人才和紧缺工种（职业）目录、人才绿卡主卡人员之一的，不受户籍或户籍年限限制；申购前缴纳养老保险满60个月，中断、补缴累计不超过6个月，且相应的月份不计在内。
《办法》还要求，申购人及其配偶和未成年子女名下无本市的住宅、商铺、写字楼。按规定自愿转让并腾退已购共有产权住房后可以再次购买，已购的共有产权住房满足限售年限后可以申请换购，再次购买或换购仅限一次。
同时，广州市住房和城乡建设局表示，广州市共有产权住房将对双职工家庭，或有博士、硕士学位、高级专业技术职称等人员优先配售供应。在房源供不应求时摇号抽签，不轮候。
专家：是提升城市竞争力的重大举措
广州市社科院数量经济研究所所长欧江波博士认为，广州这次出台共有产权住房管理办法具有重要现实意义，既是贯彻中央“房住不炒”“因城施策”精神的具体体现，又是完善住房保障体系、提升城市竞争力特别是人才竞争力的重大举措。从具体条文来看，办法充分吸收借鉴了北京、上海、深圳等地的政策实践，全面考虑了广州城市特点和住房市场实际情况，应该说是比较科学合理、切实可行的，相信未来一定会起到越来越大的作用。
广州共有产权住房政策未来很可能还会有一个探索实践并检讨完善的过程。“有些具体问题值得思考和深化，比如：共有产权住房应该多大规模、在全市住房体系中占多大比重；相应的土地、资金如何去落实去保障；受惠人群如何更加精准从而确保公平合理性；后续管理如何科学配套从而促进可持续发展等。”欧江波指出，住房政策特别是住房保障政策的强度和模式，归根到底是取决于广州经济社会发展情况和住房体系的实际需求，这也是中央“因城施策”精神的应有之义。
摘自 《广州日报》 2020.01.08 贾政 申卉
